2017四季报显示基金大幅增值房地产股
我们2017.11.16发布报告《边际约束临近极限低估值显配置价值上调地产板块评级至“增持》上调板块评级，2017.12.25年度策略报告《2018前路渐明：四大红利与房企进化》。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】目前陆续披露的基金2017年四季报显示，基金大幅增持房地产股，房地产SW板块自2017年12月1日至今涨幅超过15%。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）
 ◆增配地产三大逻辑：集中度加速提升、业绩确定性强、板块估值修复
 1、近期房地产行业集中度持续提升，我们预计2018年TOP3、TOP10、TOP30的销售金额占比将分别达到18%、35%和50%；房地产行业并购整合在未来三年内将持续发生，且有加速向头部集中的态势。
 2、2017年全国商品房销售面积约16.94亿平，同比增长7.7%；销售金额约13.37万亿，同比增长13.7%；二者均创历史新高。2017年的销售新高为后续房企结算提供了较强的业绩确定性。
 3、近期地产板块估值修复主要来自三点：一是2018长效机制逐步成型，行业发展前路渐明，使不确定性估值折价得到修复；二是住房供需渐平衡使地产行业周期性波幅减弱；三是房企积极拓展生活服务业务板块，稳定利润贡献度提升。
 ◆2018地产投资稳态5%-7%，销售面积下滑5%-12%
我们认为2018年地产投资稳态。原因包括狭义库存较低/部分房企有补库存诉求/2017年土地放量/促进供给；但在资金面约束仍严峻，房企2018年面临重大还债任务，综合考量我们预判全年地产投资增速5-7%，呈现前降后升的浅V走势。
我们对2018全国销售保持谨慎。预计2018年全国销售面积下滑5%-12%，价格平稳，销售金额下滑3%-7%，一二线的销售占比提升10个百分点以上；金融去杠杆大前提下，三四线棚改促销售情况不容乐观。
 ◆投资标的选择关注三大主线：龙头、高成长、国改机遇
主线一：龙头房企如万科、保利、招蛇，关注其生活服务业务拓展和城市更新项目情况；主线二：高成长标的如新城、蓝光、阳光城，关注其负债水平，销售增速和融资成本；主线三：国改深化带来交易性机遇，关注母公司实力强，有同业竞争整合和资产注入预期，如上实系整合，上海地产系整合，鲁能资产注入广宇发展，中电建资产注入南国置业等。
 ◆风险分析：资金链断裂、汇率波动、利率提升、多元化失败
销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能；美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能；利率提升有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能；房企多元化业务发展有不及预期和失败的可能