龙光地产(5.15,0.01,0.20%)（3380HK）立足深圳，深耕粤港澳大湾区首次覆盖给予‘买入’评级。http://www.hibor.com.cn【慧博投研资讯】龙光地产是一家总部位于深圳的领先物业开发商，业务主要集中粤港澳大湾区。http://www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）我们推出公司2017年底的每股资产净值为9.65港元，以资产净值折让40%计算，得出目标价为5.85港元，潜在升幅为12.3%。首次覆盖给予‘买入’评级。
深耕粤港澳大湾区。粤港澳大湾区指的是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市以及香港、澳门形成的城市群。面积约为5.6万平方公里，人口超过6600万，2016年GDP总量已超1.3万亿美元。是继美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区之后，全球第四大湾区。
作为以深圳为基地的开发商，龙光地产业务主要集中在粤港澳大湾区，在当地拥有较高的渗透率，并且项目位置优越。加上多年在珠三角的开发经验和日渐雄厚的资本，我们相信龙光地产已经是粤港澳大湾区里重要的市场参与者。
积极投资海外项目。今年2月，龙光地产联手合景泰富（1813HK，买入）以总价168.55亿港元竞得位于香港鸭脷洲的高端住宅地块，创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。该地块建筑面积为12.65万尺平方尺，折合平均楼面价为22，118港元/平方尺。龙光地产与合景泰富各占50%的权益。今年5月，龙光在海外市场再次出手，联合南山集团在新加坡以总代价10亿新元（约56亿港元）竞得位于女皇镇区的大型市区住宅地块。该项目总建筑面积约954，327平方尺，折合平均楼面价为新币1，050元/平方尺。龙光地产与南山集团同样各占50%的权益。对龙光地产而言，海外项目有助公司提高市场知名度，优化资产配置，增加与其他湾区项目的协同效应。但不利的是海外房地产市场较内地市场更为波动，受到外围因素尤其是美国利率走势的影响。
城市更新是重要的项目来源。除公开市场招拍挂外，城市更新是龙光地产另外一个重要的项目获取途径，尤其在土地资源紧缺的深圳区域。截止2017年3月20日，龙光地产所有开发项目，包括收购及更新项目，总建筑面积达2，650万平方米，其中收购及更新项目占43%。从货值上看，更新项目占到总货值的40%。在城市更新项目竞争中，大型开发商不一定是最后的赢家，而是那些已经取得当地政府以及原物业业主信任的开发商往往能够获得项目。龙光地产以深圳为基地，在当地拥有丰富的资源和充足的资本。我们相信龙光地产在城市更新项目的争取上较其他开发商拥有更大的灵活性和积极性。